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ビル・建築物の環境対策
ビルは省エネルギー性能で選ぶ時代へ―。4月から国の新制度「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」が始まる。不動産の広告に、建築物の省エネ性能を示すラベルを表示する取り組みだ。建築物の販売・賃貸に関わる全ての人が担い手になる制度で、ビルオーナーを含む売り主・貸主は、広告に専用のラベルを表示する努力義務を負う。国が目指す2050年のカーボンニュートラル(温室効果ガス排出量実質ゼロ)に向け、重要な一歩になりそうだ。
省エネ性能表示制度4月に開始―建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度
省エネ性能ラベル「星」で評価
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図1 住宅の省エネ性能ラベルの見本(住宅性能評価・表示協会提供) -
図2 非住宅の省エネ性能ラベルの見本(住宅性能評価・表示協会提供)
住宅やビルなど建築物の利用による二酸化炭素(CO2)排出量は、日本のCO2排出量全体の約3分の1を占めている。50年のカーボンニュートラル実現のためには、建築物のCO2排出量のさらなる削減が急務だ。
建築物の省エネ性能表示制度は、不動産広告に建築物の省エネ性能を星の数で評価したラベル(図1・2)を表示して、性能を一目で分かるようにするものだ。改正建築物省エネ法に基づくもので、消費者に建築物の省エネ性能への関心を高めてもらうことを目的に導入される。
省エネ性能が高い建築物は、断熱性にも優れ、入居後の光熱費を安く抑えられる。ラベルで性能を可視化して、省エネ性能の高い住宅やビルが選ばれる市場にしていこう、という官民挙げた試みだ。
対象建築物は24年4月1日以降に建築確認申請を行う新築物件(図3)。住宅は分譲一戸建て、分譲マンション、賃貸住宅など。非住宅は貸し事務所ビル、貸しテナントビルなどが対象になる。注文住宅の自宅や自社ビルなど、販売・賃貸用ではないものは対象外となる。
建築物の販売・賃貸事業者(売り主・貸主)には、広告に省エネ性能ラベルを表示する努力義務が課される。ビルオーナーを含む販売・賃貸事業者は、制度の中心的な存在で、建築物の省エネ性能を評価しラベルを用意する必要がある。不動産業者にテナント募集を任せている場合、ビルオーナー(販売・賃貸事業者)は不動産業者にラベルを提供する。不動産業者がラベルを広告に掲載し、消費者に訴求する。
企業―環境配慮型ビルを選択
性能評価とラベル作成は、販売・賃貸事業者から依頼を受けた設計者が行う。設計者の自己評価または第三者の評価機関に依頼し省エネ性能を評価する第三者評価(BELS=ベルス、建築物省エネルギー性能表示制度)を利用する。自己評価は国のシステムを活用し無料で行うことができる。BELSは費用を要するが(ビルの場合、数十万円程度。規模や用途、利用機関による)、自己評価と比べて消費者の信頼度は高くなる。どちらの評価方法でも、ラベルと評価内容を詳しく説明した評価書がセットで発行される。
ラベルには、国が定める基準からどの程度消費エネルギーを削減できているかを表す指標が、星の数で示される。ビルは削減率50%以上で最大の「星6」が与えられる。太陽光発電など再生可能エネルギー設備があると、光り輝くような星マークが表示され、再エネ性能もその数で分かる。一定基準を満たすビルは、「ネット・ゼロ・エネルギー・ビル(ZEB)」や「ZEB水準」のマークも付与される。
販売・賃貸事業者による広告への省エネ性能ラベル表示は努力義務だ。しかし国土交通大臣は、ラベルを表示しない販売・賃貸事業者に対し、表示するよう勧告できる。勧告に従わない場合は、事業者名を公表することもできる。こうしたペナルティがあるため、ラベル表示は事実上の義務化といえるだろう。
また、法律上の努力義務者は販売・賃貸事業者であるという点には注意が必要だ。所有物件のことは全て不動産業者に任せていたとしても、広告へのラベル非表示で勧告を受けるのは不動産業者ではなくオーナーになるからだ。
制度所管の国土交通省は、すぐに厳しく取り締まることはせず、まずは制度の浸透を図る方針。当面の間、勧告は社会的に影響がある非表示業者が出た場合に実施されるとみられる。一方で、国交省は既存建築物の省エネ性能表示についても検討していくことを明らかにしている。
環境への配慮を企業姿勢としてアピールしている企業は多い。環境配慮を重視することは、優良企業として見なされ投資家や取引先などから評価される要素にもなっている。制度をきっかけに、テナント企業が事務所・店舗選びでも、省エネ性能の高い環境配慮型ビルを選ぶ傾向が強まる可能性がある。
【執筆者】
不動産経済研究所
編集部門通信ユニットチーフ
篠木 美由紀(宅地建物取引士)