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都心オフィス堅調　“働く人の快適さ”に人気

　三鬼商事（東京都中央区）によると、都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）に立地するオフィスビルの平均空室率は２月に６・１５％と前月より０・１１ポイント下がった。「東京ミッドタウン八重洲」など新築ビルで成約が進んだほか、既存ビルでも拡張移転に伴う成約が見られた。

　丸の内や大手町を筆頭に、都心のオフィス需要は堅調だ。グローバル企業が多い赤坂・六本木やＩＴ企業が集まる渋谷でも、コロナ禍で急増した空室が賃料調整や“オフィス不要論”の見直しを背景に急速に消化されている。環境負荷の低減はもちろん、働く人・訪れる人の快適さや健康にまで配慮した物件の人気が高い。

　こうした付加価値は欧米が先行していたものだが、国内でもコロナ禍で一気に関心が高まった。特にグローバル企業では人材獲得に直結する要素とされ、最近は「ＬＥＥＤ」や「ＷＥＬＬ」といった国際認証の取得が入居要件という話も多い。ビルオーナーには相応の投資が求められるが、海外では賃料への上乗せも浸透しているという。

大型物流施設 拡大　保育施設ラウンジ「働く場」満足度向上

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　コロナ禍で急伸した電子商取引（ＥＣ）を追い風に、大型物流施設への投資が拡大している。食事情の変化を受け、従来の物販に加えて生鮮食品や加工食品を扱う冷凍・冷蔵倉庫のニーズが増加。物流各社や企業内物流で進む拠点の再編・集約も需要をけん引している。完成物件に比べ、より多くの利益を享受できる開発に注力する動きも目立つ。

　高速道路網の発達もあり、近年は適地が内陸部にも広がる傾向が強い。開発用地の高騰も顕著で、予定価格の５倍で落札した例もあるという。新規物件が竣工するたびに賃料が上昇しているエリアもあるようだ。関係者からは「オフィスと並び不動産投資の主役に成長した」との声も上がる。存在感を高めているのが不動産大手だ。

　不動産大手は大型物流施設にも、不動産開発の知見をフル活用。通勤が容易な立地を厳選したり、オフィスビルと同じくラウンジや保育施設を充実させたりして「働く場」としての満足度を引き上げた。自動化倉庫の構築や１００％再生可能エネルギーの供給、周辺の渋滞を防ぐ広い待機スペースといった形の差別化も進んでいる。

首都圏マンション価格　２年連続 最高更新

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　マンション価格が高騰している。不動産経済研究所によると、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）で２２年に発売された新築マンション価格は前年比０・４％高い６２８８万円と２年連続で過去最高を更新した。建設コストの増加などが響き、東京２３区を除く全地区で一段高となった。

　一方、発売戸数は前年比１２・１％減の２万９５６９戸。建設資材の価格高騰や供給の遅れを受け、施工の先行き不透明感が拡大。供給が抑えられる格好となった。３万戸を割るのは２年ぶりとなる。ただ、初月契約率は同２・９ポイントの悪化ながらも７０・４％と高水準を維持。好調の目安となる７割を２年連続で上回った。

三井不動産／「行きたくなるオフィス」八重洲再開発けん引

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　三井不動産が東京・八重洲エリアで進めてきた大型再開発「東京ミッドタウン八重洲」が、１０日開業した。ＪＲ東京駅と直結する地下４階・地上４５階建てで、延べ床面積は約２９万平方メートル。複数の再開発が並行する中で先駆けての開業となり、新たな八重洲をけん引する役割を担う。商業区画ではオープン前から５００人以上が列を作り、人の流れを変えたことを印象づけた。

　そもそも、八重洲は開発が遅れていたエリアだ。東京駅を挟んだ丸の内に比べ小割りの区画が多く、権利関係も複雑だったことが響いたといわれる。そんな立地で約２０棟を解体し、高級ホテルやオフィス、商業施設、周辺のバス停を集約した広大なバスターミナルなどを仕上げた。敷地中央にあった中央区立城東小学校を、全国で初めて複合ビル内に再整備した点も特徴だ。

　２００７年に開業した六本木、１８年の日比谷に続く３件目の「東京ミッドタウン」で磨くのは、同社が得意とする「多彩な機能を複合したミクストユースの街づくり」（菰田正信社長）だ。コロナ禍を経て、変化した働き方を踏まえた「行きたくなるオフィス」も追求。フィットネスジムやラウンジのほか、同社が展開する最大規模の法人向けシェアオフィスも備えている。

東急不動産／再エネ化１００％達成　全２４４施設 相次ぐ入居希望

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　東急不動産は保有するオフィスビルなど２４４施設で、使用する全ての電力を１００％再生可能エネルギーに切り替えた。これにより、国際イニシアチブ「ＲＥ１００」の要件となる電力の再エネ化を達成。併せて、二酸化炭素（ＣＯ２）の排出量を年間約１５・６万トン（一般家庭約８万世帯分に相当）削減する環境を整えた。国内の事業会社としては先行する動きとなる。

　同社は１９年に国内の不動産会社として初めて「ＲＥ１００」に加盟。複数の大型施設を保有する電力需要家である一方、全国でバイオマス発電所や太陽光発電所、風力発電所など定格容量１３８９メガワットの再エネ事業を展開する強みを引き出してきた。こうして構築したのが、自社の再エネ発電所に由来する非化石価値を自社で保有する施設の再エネ導入に活用する仕組みだ。

　再エネ化は同社が進める脱炭素化の取り組みだけでなく、保有施設の入居者や来街者に対する環境価値の提供にもつながる。特に、オフィスビルでは再エネが導入された物件の人気が上昇。最近では外資系に加え、国内企業からの入居希望も相次いでいるという。今後の開業施設でも再エネ導入をはじめとした付加価値を訴求し、事業活動を通じた社会課題の解決を目指す。

森ビル／「国際水準の街」完成　今秋 虎ノ門ヒルズ仕上げ

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　森ビルが東京・虎ノ門で段階的に開発してきた「虎ノ門ヒルズプロジェクト」が、いよいよ今秋に完成する。１４年に開業した森タワーなど高層ビル４棟を主体とする区域面積は約７万５０００平方メートルで、延べ床面積は約８０万平方メートル。道路や鉄道といった交通インフラと一体的に開発する大規模プロジェクトとしては、０３年に竣工した六本木ヒルズに匹敵する規模となる。

　辻慎吾社長は「世界からヒト・モノ・カネ・情報を引きつける都市でなければ生き残れない」と指摘。国際水準のオフィスだけでなく、住宅やカンファレンス施設、緑地、駅などを一体で整備する優位性を強調する。地下鉄駅との接続部には３層吹き抜けの広場を設け、桜田通り上には幅員２０メートルの歩行者デッキも整備。人の流れやにぎわいを創出する仕掛けにもこだわった。

　実は今秋には、同社が３０年をかけて取り組んできた「麻布台ヒルズ」も完成する。この規模の街を１年で２件誕生させるのは、同社としても初めての挑戦だ。いずれも建物の環境性能を示す「ＬＥＥＤ」や、集まる人の健康への配慮を評価する「ＷＥＬＬ」などの国際認証を取得。世界的なＥＳＧ（環境・社会・企業統治）投資の高まりと、優秀な人材の獲得競争に応える。

日鉄興和不動産／大規模オフィスプロ推進　災害に強い街 構築

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　日鉄興和不動産も東京・虎ノ門で「虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業」を進行中だ。隣接地への建て替えを終えた虎の門病院の跡地を活用し、約２万２５００平方メートルの敷地に地下２階・地上３８階建ての業務棟を建設する。大規模オフィスとして事業継続計画（ＢＣＰ）に応じた国内最高水準の対策を講じるほか、ＱＯＬの向上に寄与する各種サポート施設も設ける。

　オフィス基準階は１フロア約３５００平方メートル。天井高は２９００ミリメートルで、あらゆるレイアウトに対応できる奥行き１８メートルの整形無柱空間を実現する。内階段の設置も可能という。また建物には制震構造を採用し、震度７クラスでも構造体に被害がない「特級（Ｓグレード）」の耐震性能を確保。重要設備諸室は２階以上に置き、増加する水害にも配慮した設計としている。

　一方、外構部には地形の起伏を生かした緑地を計画。六本木通りから新虎通りを結ぶ東西約８５０メートルの「赤坂・虎ノ門緑道」と連なる並木道を整備し、敷地全体に約９０００平方メートルの緑地を設ける。災害時には帰宅困難者など１５００人を受け入れるほか、隣接する虎の門病院と連携した負傷者のトリアージなども行う予定だ。エリア全体でブランド価値向上に重きを置く。